2025/11/12

賃貸契約トラブルの責任は誰に？仲介業者と管理会社の役割と対応ポイントを徹底解説

はじめに

賃貸物件を借りるとき、仲介業者や管理会社とのやり取りの中で「聞いていた話と違う…」というトラブルが発生することがあります。
たとえば、仲介業者から「ペット可の物件です」と説明を受けて契約したのに、後から管理会社に「ペット不可です」と言われてしまうケース。
こうした場合、どちらに責任があるのか判断が難しいですよね。

この記事では、賃貸借契約に関わるそれぞれの立場と役割、責任の所在、トラブル時の対応策について、専門的な視点からわかりやすく解説します。
「自分が泣き寝入りしないためにはどうすればいいか」も含め、実践的なポイントをまとめました。

不動産賃貸契約に関わる主な関係者と役割

まずは、賃貸契約に登場する3つの主要な立場を整理しておきましょう。

1. 貸主（オーナー・大家）

物件の所有者であり、最終的な意思決定者です。
家賃や契約条件、入居審査、修繕の承認など、すべての最終判断を行います。
管理会社に業務を委託している場合でも、最終的な判断権は貸主にあります。

2. 管理会社

貸主から委託を受けて、物件の管理や入居者対応、家賃回収などを行う会社です。
トラブル対応や修繕、契約条件の調整など、日常的な業務の窓口になることが多い存在です。
ただし、管理会社は「貸主の代理人」として動く立場のため、すべての判断を独自に行えるわけではありません。

3. 仲介業者（不動産会社）

借主と貸主をつなぐ“橋渡し役”です。
物件の紹介、内見案内、条件交渉、契約書の作成などを行います。
契約成立後に仲介手数料を受け取る仕組みで、法律上は「媒介業者」とも呼ばれます。
そのため、物件情報を正確に伝える説明責任があり、誤った案内をした場合はトラブルの原因になることもあります。

よくあるトラブルの例

仲介業者から「ペット可」と聞いて契約したが、管理会社から「不可」と言われた
契約時に「更新料なし」と説明されたが、実際の契約書には記載があった
退去時に「原状回復費用が高額」となり、事前説明と食い違った

このようなケースでは、「誰がどこまで確認し、どのように伝えたのか」が争点になります。
一見小さな行き違いでも、証拠がなければ責任の所在があいまいになりがちです。

責任の所在を判断するポイント

1. 仲介業者の「説明義務」と「調査義務」

宅地建物取引業法により、仲介業者には「重要事項説明義務」が課せられています。
つまり、物件の条件や制限、契約内容を正確に説明し、誤解を招かないよう確認を取る必要があります。
確認不足や誤情報を伝えた場合、仲介業者が責任を負う可能性が高くなります。

2. 管理会社の「意思表示」とその証拠

仲介業者が「管理会社の了承を得た」と主張しても、証拠がなければ確認できません。
メールやLINE、書面などでのやり取りがあれば、どちらの主張が正しいか判断しやすくなります。
一方、口頭だけのやり取りでは証明が難しく、トラブルの長期化につながることもあります。

3. 契約書の記載内容が最優先

最終的に判断の基準となるのは契約書の記載内容です。
たとえば、「ペット不可」と記載されているにもかかわらず署名・押印していれば、借主にも確認義務違反が問われる可能性があります。
契約前に内容を丁寧に読み、少しでも疑問があればその場で確認することが大切です。

トラブル発生時の対応手順と解決策

1. 証拠を整理する

まずは、メール・チャット・通話記録などのやり取りの証拠を確認しましょう。
どの段階でどのような発言があったのかを明確にすることで、責任の所在が見えやすくなります。

2. 仲介業者へ説明を求める

仲介業者には「どのように確認を取ったのか」「いつ・誰と話したのか」を明確にしてもらいましょう。
説明があいまいだった場合、仲介側の過失が認められるケースもあります。

3. 管理会社に再確認する

管理会社に直接確認を取り、伝達ミスや誤解がなかったかを検証します。
場合によっては、貸主の判断で条件が緩和されることもあります。

4. 専門家に相談する

話し合いで解決しない場合は、弁護士や宅地建物取引士への相談をおすすめします。
法的な観点から契約書や証拠を分析し、どのような請求・対応が可能かをアドバイスしてもらえます。

まとめ：冷静な対応と事前確認がトラブル回避のカギ

賃貸契約では、仲介業者と管理会社の連携不足や情報の食い違いから、思わぬトラブルが発生することがあります。
仲介業者には正確な説明・確認の義務があり、管理会社には貸主の意思を正しく伝える責任があります。

トラブルを防ぐためには、

契約内容は必ず書面で確認する
不明点はその場で質問して明確にする
言質はメールなどで残す

といった「自己防衛の意識」が欠かせません。

もし問題が起きても、焦らず冷静に対応し、証拠を整理したうえで関係者と丁寧に話し合いましょう。
それでも解決が難しい場合は専門家の力を借り、法的なサポートを受けることで納得のいく結果に近づけます。