2026/3/07

【保存版】賃貸物件の原状回復とは？壁の画鋲跡・冷蔵庫の跡・タバコの汚れまで徹底解説

賃貸物件で生活していると、カレンダーやポスターを壁に貼ったり、家具や家電を設置したりと、日々の暮らしの中でさまざまな「跡」が残ることがあります。

しかし、退去時には「原状回復義務」が発生するため、「どこまでが借主負担になるのか？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、壁の画鋲跡やネジ穴、冷蔵庫の設置跡、そしてタバコによる黄ばみやにおいまで、原状回復の考え方をわかりやすく解説いたします。あわせて、トラブルを未然に防ぐポイントについてもご紹介します。

原状回復義務とは何か
壁の画鋲・ネジ・釘穴はどこまで負担が必要？
冷蔵庫や家具の設置跡の考え方
借主負担になるケース・貸主負担になるケース
賃貸借契約書の「特約」に注意
原状回復トラブルが起きた場合の対応
タバコによる黄ばみ・においの原状回復義務
退去費用を抑えるための具体的な対策
まとめ

原状回復義務とは何か

賃貸物件では、退去時に「原状回復義務」が発生します。

原状回復とは、「入居時の状態に完全に戻す」という意味ではありません。

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、次のように整理されています。

通常の生活によって発生した損耗や経年劣化 → 原則として貸主負担
借主の故意・過失、善管注意義務違反による損傷 → 借主負担

つまり、通常の住まい方で生じる自然な劣化まで借主が負担する必要はないと明確に示されています。

壁の画鋲・ネジ・釘穴はどこまで負担が必要？

■ 画鋲の小さな穴は原則「通常損耗」

子どもの作品やカレンダーを貼るための画鋲による小さな穴は、一般的な生活の範囲内と判断されることが多く、原則として貸主負担とされています。

これは、日常生活において合理的に想定される使用方法と考えられているためです。

■ 釘やネジで大きな穴を開けた場合

一方で、太い釘やネジを使用し、下地ボード（壁紙の下にある石膏ボード）にまで影響が及ぶ場合は注意が必要です。

下地ボードの張替えが必要となるような損傷は、「通常の使用を超える毀損」と判断され、借主負担となる可能性が高くなります。

■ 襖やドアは対象外になることも

ガイドラインで「通常損耗」とされやすいのは主に壁クロスです。

和室の襖や室内ドアなどに開けた穴は、小さな画鋲穴でも借主負担となるケースがありますので注意しましょう。

冷蔵庫や家具の設置跡の考え方

■ 自然なへこみや黒ずみ

冷蔵庫やテレビなどの家電製品の設置による床のへこみや、熱による軽度の黒ずみは、通常使用の範囲内と判断されることが一般的です。

また、自然光による壁紙の日焼けや色褪せも経年劣化とされ、原則として貸主負担となります。

■ 設置方法に問題がある場合

ただし、以下のようなケースでは借主負担になる可能性があります。

壁との距離が極端に近く、著しい変色が発生
冷蔵庫のサビを放置し、床材が腐食
結露を長期間放置し、カビやシミが拡大

冷蔵庫は壁から約10cm程度離して設置することが推奨されています。耐熱シートの使用も有効ですが、カビ防止のため定期的な点検・交換が必要です。

借主負担になるケース・貸主負担になるケース

【借主が負担する主な例】

不注意で割った窓ガラス
結露を放置して拡大したカビやシミ
ペットによる柱・クロスの破損
下地ボード交換が必要な壁の穴
タバコによるヤニ汚れ・におい

【貸主が負担する主な例】

経年劣化
自然光による色褪せ
画鋲の小さな穴
家具設置による通常のへこみ

賃貸借契約書の「特約」に注意

賃貸借契約には「特約」が設けられている場合があります。

当事者間で有効に合意されている場合、通常であれば貸主負担となる内容でも借主負担となるケースがあります。

契約締結時には必ず内容を確認し、不明点は管理会社や不動産会社へ事前に確認しましょう。

原状回復トラブルが起きた場合の対応

ガイドラインに沿っても話し合いがまとまらない場合は、

国民生活センターへ相談する方法があります。

また、2020年4月の民法改正により、借主に帰責事由がない損耗については原状回復義務を負わないことが明確化されました。

まずは感情的にならず、ガイドラインと契約書をもとに冷静に協議することが重要です。

タバコによる黄ばみ・においの原状回復義務

室内で喫煙をすると、壁紙や天井にヤニ汚れやにおいが染み込みます。

ガイドラインでは、通常損耗を超える使用による汚損は借主負担とされています。

壁紙の耐用年数（償却期間）は一般的に6年とされていますが、喫煙による汚れは「経年劣化」とは判断されにくく、長期入居でも費用負担が発生する可能性があります。

喫煙による高額請求のリスク

汚れやにおいが強い場合、

全室クロス張替え
天井張替え
フローリング交換

などが必要になるケースもあり、敷金を超える費用が請求されることもあります。

借主負担額は最終的に貸主との協議によって決まりますが、相当額の負担を想定しておく必要があります。

退去費用を抑えるための対策

室内で喫煙しない
喫煙可否を契約前に確認する
こまめに清掃を行う
家具・家電は適切な距離を保って設置する
入居時に既存の傷を写真で記録する

特に入居時の室内状況を日付入り写真で保存しておくことは、トラブル防止に非常に有効です。

まとめ

原状回復は、「すべて借主負担」でも「すべて貸主負担」でもありません。

通常の生活による損耗か、それとも注意義務違反による損傷かによって判断されます。

重要なのは、

ガイドラインを理解すること
契約書の特約を確認すること
日頃から適切な使用と管理を心がけること

退去時のトラブルを未然に防ぐためにも、正しい知識を持ち、早めの確認と対策を行いましょう。

安心して新生活をスタートし、気持ちよく退去できるよう、日頃から意識しておくことが大切です。