賃貸住宅の退去費用とは？ 原状回復の基本とトラブルを防ぐためのポイント
賃貸物件から新しい住まいへ引っ越す際には、次の入居先の初期費用だけでなく、現在のお部屋を退去するための費用も発生します。この「退去費用」は、これまでの生活で生じたお部屋の汚れや傷を修復し、次の入居者が快適に暮らせるようにするための「原状回復」にかかるものです。
しかしながら、退去費用の金額や負担の範囲を巡っては、貸主と借主の間でトラブルになるケースも少なくありません。スムーズな退去と新生活のスタートのために、原状回復とは何か、どこまでが借主の責任なのかをしっかりと理解しておきましょう。
原状回復とは？
「原状回復」とは、文字通りお部屋を「元の状態に戻すこと」です。ここで言う「元の状態」とは、入居した当時の状態を指しますが、すべてを完璧に戻すというわけではありません。たとえば、時間の経過とともに自然に起こる「経年劣化」や「自然損耗」については、借主の責任にはなりません。
国が定めるガイドラインに基づいて判断
国土交通省は、原状回復に関するトラブルを防ぐために「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表しており、費用負担の考え方を明確にしています。
その中では、「通常の使用を超える損耗や故意・過失による破損」については借主が負担し、自然な汚れや経年による劣化については貸主の負担とされています。
借主の責任とは？「善管注意義務」という考え方
ガイドラインでは、借主が負うべき責任について「善管注意義務に違反した場合」と定義されています。これは、「善良なる管理者として、常識的な注意を払って使用する義務」のことです。
たとえば、下記のようなケースでは借主に修繕費用が請求されることがあります：
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引っ越し時に家具をぶつけて壁を傷つけた
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タバコやアロマオイルなどの臭いが壁紙に染みついた
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ペットのひっかき傷
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水漏れや空焚きなどで放置された故障
これらは、通常の使用とは言えないため、借主に原状回復の費用負担が発生します。
敷金と退去費用の清算について
多くの賃貸物件では、入居時に「敷金」が預けられます。この敷金は、退去時に原状回復費用の清算に使われます。
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原状回復費用が敷金の範囲内 → 残額が返金されます
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敷金を超える費用が発生した → 借主に追加請求があります
また、最近では「敷金なし物件」も増えています。その場合は、退去時に実費が請求されるため、思わぬ出費になる可能性もあります。事前に契約内容をよく確認しておきましょう。
特約条項にも注意が必要
賃貸借契約書の中には、退去時の費用に関する「特約」が盛り込まれていることがあります。特に多いのが以下の2点です：
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クリーニング費用の実費負担：原状回復とは別に、室内清掃の費用を借主が負担する条項。
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小規模修繕の自己負担：電球・リモコンの電池など、消耗品の交換費用を借主が負担するという内容。
これらの特約は、契約時に十分な説明が必要とされており、社会通念上不合理とされる場合は無効になることもあります。納得がいかない条項がある場合は、契約前に遠慮せず質問することが大切です。
退去費用を抑えるための3つのポイント
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入居時の状態を記録する
入居時に「現況確認表」や写真を使ってお部屋の状態を記録しておきましょう。小さな傷や汚れでも、後から証明できる材料になります。 -
お部屋を丁寧に使用する
傷を避ける工夫や、物の移動に注意することで、故意・過失による損傷を減らすことができます。 -
日頃から清掃を心がける
汚れが蓄積してしまうと、専門業者による清掃が必要になり、費用が高くなります。定期的な掃除がコストダウンの近道です。
トラブルが起きた場合はどうすれば？
退去費用の請求に納得がいかない場合は、まずは契約書・ガイドラインを確認し、管理会社に相談しましょう。それでも解決しない場合は、以下のような公的機関に相談することも可能です：
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国民生活センター
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消費生活センター
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各地の不動産相談窓口（宅建協会など）
