都心賃貸で資産価値が高いエリアとは？｜将来も選ばれやすい街の特徴を解説
賃貸物件を探す際、
「せっかく住むなら、将来的にも価値が落ちにくいエリアに住みたい」
と考える方も多いのではないでしょうか。
特に東京都心では、同じ広さ・同じ築年数の物件でも、エリアによって賃料や人気に大きな差があります。
では、都心の賃貸物件で「資産価値が高い」と考えられるエリアには、どのような特徴があるのでしょうか？
今回は、将来的にも賃貸需要が期待しやすい都心エリアについて、エリア選びのポイントと合わせて解説します。
そもそも「賃貸の資産価値」とは？
賃貸物件の場合、購入物件のように入居者自身が不動産を所有するわけではありません。
そのため、ここでいう「資産価値」とは、
「そのエリア・物件が将来的にも多くの人から選ばれやすいか」
という意味で考えると分かりやすいでしょう。
例えば、
・賃料が下がりにくい
・空室になりにくい
・入居希望者が多い
・住み替え需要が安定している
・交通利便性が高い
・街のブランド力がある
といったエリアは、賃貸市場において比較的強い傾向があります。
都心賃貸で注目されるエリア①「港区」
都心の中でも代表的な人気エリアの一つが港区です。
麻布、赤坂、青山、六本木、白金、高輪など、住宅地として人気の高いエリアが数多くあります。
港区は、
・都心へのアクセスが良い
・高所得者層の賃貸需要がある
・大使館や外資系企業などが多い
・高級住宅街としてのブランド力がある
といった特徴があります。
実際、2025年度の東京23区賃貸マンション市場では、平均成約坪単価が17,500円を超える区として港区が含まれており、都心の中でも高い賃貸需要が確認されています。
また、2026年の地価公示でも、東京圏の住宅地最高価格地点は港区赤坂1丁目となっています。
都心賃貸で注目されるエリア②「渋谷区」
渋谷区も、賃貸需要を考えるうえで注目度の高いエリアです。
渋谷駅周辺の利便性はもちろん、
恵比寿
代官山
広尾
表参道
代々木上原
など、住宅地として人気の高いエリアが数多くあります。
渋谷区の魅力は、
「交通利便性」＋「街のブランド力」＋「生活利便性」
のバランスです。
特に若年層から高所得者層まで幅広い賃貸需要が期待できることが強みです。
また、2025年度の賃貸市場では、港区・千代田区とともに平均成約坪単価17,500円超のエリアに含まれています。
都心賃貸で注目されるエリア③「千代田区」
千代田区も都心を代表するエリアです。
大手町、丸の内、麹町、番町、神田など、ビジネス・住宅の両面で需要があります。
特に、
「職住近接」
を重視する方にとって魅力的なエリアです。
通勤時間を短縮したいビジネスパーソンや、都心で働く高所得者層からの需要が期待できます。
一方で、千代田区はエリアによって住宅地としての性格が大きく異なります。
そのため、単純に「千代田区だから良い」と考えるのではなく、駅・周辺環境・住環境まで細かく見ることが重要です。
都心賃貸で注目されるエリア④「中央区」
近年注目度が高まっているのが中央区です。
銀座、日本橋、八丁堀、築地、勝どき、月島など、さまざまな特徴を持つエリアがあります。
特に、
日本橋・八重洲周辺の再開発
など、今後の街の変化にも注目が集まっています。
2026年の東京23区賃貸市場では、中央区も平均成約坪単価17,500円超の区に加わっています。
また、2026～2029年の東京23区における大規模オフィスの新規供給では、中央区が約30％を占める見通しとなっており、都心部の中でも大きな開発が続くエリアです。
都心賃貸で注目されるエリア⑤「新宿区」
新宿区は、交通アクセスの良さが大きな魅力です。
新宿駅は多数の路線が乗り入れており、都内各方面への移動がしやすいことから、単身者を中心に幅広い賃貸需要があります。
新宿区には、
神楽坂
市ヶ谷
四谷
早稲田
高田馬場
など、駅ごとに異なる魅力を持った住宅エリアがあります。
そのため、「新宿区」という区単位ではなく、どの駅・どのエリアなのかを見ることが大切です。
「都心ならどこでも資産価値が高い」は間違い？
ここは非常に重要なポイントです。
都心にある＝必ず資産価値が高い
とは限りません。
同じ区内でも、
駅からの距離
周辺環境
治安
建物の築年数
物件の管理状態
間取り
眺望
日当たり
設備
などによって、賃貸需要は大きく変わります。
例えば、駅から徒歩3分の物件と徒歩15分の物件では、同じエリアでも入居希望者からの評価が変わる可能性があります。
つまり、
「エリア選び」＋「物件選び」
の両方が重要なのです。
資産価値を考えるなら「駅力」に注目
賃貸物件を選ぶ際には、駅の利便性も重要なポイントです。
特に、
・複数路線が利用できる
・主要駅へのアクセスが良い
・駅周辺に商業施設がある
・スーパーやドラッグストアがある
・飲食店が充実している
といった駅は、生活の利便性が高く、幅広い層から選ばれやすくなります。
「最寄り駅まで徒歩○分」という数字だけではなく、
「その駅からどこへ行きやすいのか」
まで考えることがポイントです。
再開発エリアにも注目
将来性を考えるなら、再開発計画もチェックしておきたいポイントです。
駅前の再開発や商業施設の整備、オフィスの新設などによって、街の利便性が高まることがあります。
2026年以降も、東京では都心部を中心に大規模なオフィス供給が予定されています。2026～2029年の新規供給の約82％が千代田・中央・港の都心3区に集中する見通しです。
ただし、
「再開発がある＝必ず資産価値が上がる」
というわけではありません。
将来の計画だけで判断せず、現在の賃貸需要や交通利便性、周辺環境などと合わせて考えることが大切です。
「人気エリア」でも賃料とのバランスが重要
人気の高いエリアほど、当然ながら物件価格や賃料も高くなる傾向があります。
そのため、
「人気エリアだから選ぶ」
だけではなく、
「その賃料を払ってでも住みたいと思う人がいるか」
という視点が重要です。
例えば、
駅徒歩3分・築浅・設備充実
の物件であれば、多少賃料が高くても選ばれる可能性があります。
一方で、人気エリアにあっても、
駅から遠い
築年数が古い
設備が少ない
間取りが使いにくい
などの場合は、周辺の競合物件に負けてしまう可能性があります。
都心賃貸で「資産価値」を考える際のチェックポイント
物件を選ぶ際には、次のポイントを確認してみましょう。
✔ 人気の高いエリアか
✔ 最寄り駅の利便性は高いか
✔ 複数路線を利用できるか
✔ 駅から徒歩圏内か
✔ スーパー・飲食店など生活利便施設があるか
✔ 周辺で再開発などが予定されているか
✔ そのエリアに継続的な賃貸需要があるか
✔ 周辺の競合物件と比べて賃料が適正か
✔ 築年数・設備・管理状態に問題がないか
こうしたポイントを総合的に見ることが重要です。
まとめ｜「エリアのブランド力＋実際の住みやすさ」が重要
都心賃貸で資産価値を考える場合、港区・渋谷区・千代田区・中央区・新宿区などは、交通利便性やブランド力、賃貸需要の面で注目されるエリアです。
実際、2025年度の東京23区賃貸マンション市場では、平均成約坪単価17,500円超の区が港区・千代田区・渋谷区に加え、中央区・新宿区・品川区・目黒区まで広がっています。
ただし、
「都心だから安心」
「人気の区だから安心」
というわけではありません。
本当に重要なのは、
「その場所に住みたいと思う人が、将来もいるか」
という視点です。
エリアのブランド力だけでなく、
駅へのアクセス・生活利便性・周辺環境・物件の管理状態・賃料水準
まで含めて考えることで、長く選ばれやすい賃貸物件を見つけやすくなります。
「せっかく都心に住むなら、将来的にも人気が続きそうなエリアを選びたい」
という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
エリアごとの特徴だけでなく、駅距離・周辺環境・物件の設備や管理状態などを総合的に比較し、お客様のライフスタイルに合った物件選びをサポートいたします。
