告知事項あり物件とは？　完全ガイド

初めて「告知事項あり」を見かけた方向けに、意味・メリット／デメリット・選び方のコツまで、実務視点でまとめました。

この記事のポイント

• 「告知事項あり」= 契約の判断に影響しうる重要情報（瑕疵）がある物件
• 瑕疵の種類は主に心理的・環境的・物理的・法的の4つ
• ガイドライン上、自然死などは原則告知不要だが、特殊清掃が伴う場合や自殺・他殺・火災等は告知対象に
• 賃貸では概ね3年を目安に告知不要とされる場合もあるが、社会的影響が大きい事案や問合せがあった場合は告知が必要
• メリット（相場より割安・条件緩和等）と、デメリット（精神的負担・住所特定リスク等）を総合判断する

※本記事は一般的な解説です。個別事情や地域の運用で異なる場合があるため、最終判断は宅建業者・専門家へご確認ください。

「告知事項あり物件」とは

告知事項あり物件とは、借主（入居者）の契約判断に重要な影響を及ぼし得る瑕疵（かし）が認められ、貸主側が事前に告知する義務が生じている物件のことです。ここでいう瑕疵とは「傷・欠点」に限らず、心理的抵抗や生活の支障につながる要素も含みます。

4つの瑕疵

• 心理的瑕疵：自殺・他殺・火災による死亡、長期間の孤独死など、入居者に強い心理的抵抗を与える事柄
• 環境的瑕疵：周辺の騒音・臭気・振動、治安や周辺施設（工場、ギャンブル施設、風俗店、墓地・火葬場、宗教施設、高圧線鉄塔、ゴミ・下水処理場 等）による生活上の不利益
• 物理的瑕疵：建物や土地自体の欠陥（シロアリ被害、雨漏り、ひび割れ、傾き、耐震性不足、アスベスト使用など）
• 法的瑕疵：法令・条例等により利用や再建築が制限される、あるいは違反状態である（建ぺい率・容積率超過、再建築不可、消防設備不備 など）

なぜ「告知」が必要？（基本ルール）

不動産取引では、売主・貸主は重要な事実を正確に伝える義務があります。特に人の死に関する心理的瑕疵はトラブルになりやすいため、国のガイドラインで調査・告知の考え方が示されています。

告知の考え方（要点）

• 自然死や日常生活上の不慮の事故（転倒・入浴中の事故・誤嚥等）は、原則として告知不要。
• ただし、特殊清掃（遺体の損傷等により衛生上の措置が必要な清掃）が行われた場合は、原則告知。
• 自殺・他殺・放火・火災等は、原則告知。
• 賃貸では、上記の事案が発生してから概ね3年経過した後は、原則告知不要と扱われる場合がある。
• ただし、事件性・社会的影響・周知性が特に高い場合や、借主から質問があった場合は、経過年数にかかわらず告知が必要。
• 共用部（エントランス・廊下等）での事案も、入居者が日常的に使用する場合は告知対象になり得る。

ここに挙げたのは要点です。実務では、個別の事案と地域の運用、裁判例の蓄積等を踏まえて総合判断します。

メリット・デメリット

メリット

1. 賃料が相場より抑えられる傾向：心理的ハードルや募集の難易度から、相場より低めに設定されるケースがある。
2. 募集条件が柔軟：礼金ゼロ・フリーレント・設備追加・家具家電付きなど、条件交渉が通りやすいことも。
3. リフォーム／リノベ済みの可能性：印象改善のため内装や設備を刷新している場合がある。

デメリット

1. 精神的負担：入居後に気持ちの負担が増えることがある（在宅勤務で騒音が気になる等、環境要因も含む）。
2. 住所特定・訪問リスク：有名事案だと、物件が特定される場合があり、見物や勧誘・営業等の煩わしさにつながることも。

告知事項の具体例

• 心理的：対象住戸での自殺・他殺・火災による死亡／長期間発見されなかった孤独死 等
• 環境的：線路や幹線道路に面し騒音が常時発生／工場や下水処理施設由来の臭気／繁華街近接による治安不安 等
• 物理的：著しい雨漏り／構造クラック／配管破損による水圧低下／耐震基準不適合／シロアリ被害 等
• 法的：再建築不可／建ぺい率・容積率超過／消防設備不備／市街化調整区域での制限 等

注：経年劣化（床の小傷、パッキンの摩耗 等）は通常の瑕疵に当たりません。

選ぶ際のポイント

1. 心理的瑕疵が告知されない場合がある：特定の条件を満たせば、一定期間経過後は告知不要と扱われることがあるため、気になる点は必ず質問を。
2. 許容範囲の見極め：内見は昼・夜／平日・休日の複数回を推奨。音・光・におい・人通り・治安を確認。
3. 新築でもゼロではない：工事中の事故、完成後の周辺環境変化、施工不備等により瑕疵が発生する可能性はある。

よくある質問（FAQ）

Q1. どこまで説明してもらえますか？
A. 借主の判断に重要な影響を与える事項は説明義務があります。気になる点は遠慮なく具体的に質問しましょう（例：発生年月、場所、内容、再発防止策 等）。

Q2. 相場より家賃が安いのはなぜ？どのくらい安くなりますか？
A. 募集の難易度や心理的ハードルを踏まえ割安となる傾向がありますが、事案・地域・市場環境で幅があります（一律の目安はありません）。

Q3. 入居後に知らされていない事実が判明したら？
A. まずは仲介会社・貸主へ事実確認を依頼。対応が得られない場合は、自治体の消費生活センターや宅建協会等の相談窓口へ相談しましょう。契約内容や立証状況により、契約解除・損害賠償が問題となることがあります。

Q4. 共用部での事案は対象になりますか？
A. 日常的に使用する共用部（廊下・階段・エントランス等）での事案は、告知対象とされる場合があります。

Q5. こちらから質問した内容は、経過年数に関係なく答えてもらえますか？
A. はい。 借主からの質問があれば、経過年数や死因に関わらず告知が必要とされています。

トラブル事例と対応の流れ

事例：「告知事項あり」と表示されていたが、契約時に詳細説明がなかった
対応：

1. まずは仲介会社に説明要求（書面の提示含む）
2. 貸主へ事実確認を依頼
3. 解決しない場合は、自治体の相談窓口／消費生活センター／宅建協会へ相談

相談窓口は自治体ごとに名称や受付時間が異なります。お住まいの地域の公式サイトでご確認ください。

まとめ

• 「告知事項あり」は、心理・環境・物理・法的のいずれかの重要事項が存在するサイン。
• 自然死は原則告知不要だが、特殊清掃を伴う場合や自殺・他殺・火災等は原則告知。賃貸では概ね3年を目安に告知不要となる扱いがある一方、社会的影響が大きい事案や質問があった場合は告知が必要。
• メリット（割安・条件柔軟・リフォーム済み等）とデメリット（精神的負担・特定リスク）を総合的に比較し、複数回の内見と書面確認で判断しましょう。